管理用房及閘區物業管理項目招標公告

南京市政府采購中心受南京市三汊河河口閘管理處的委托，對管理用房及閘區物業管理設備及相關服務（NJZC-2008H001）進行公開招標采購，現歡迎符合相關條件的供應商參加投標。
投標開始時間：2008年1月11日  8:30（北京時間）
投標截止時間及開標時間：2008年1月11日  9:00（北京時間）
投標文件接收地點及開標地點：南京市政府采購中心六樓開標廳（南京市鼓樓區北京西路2號-1）
投標文件接收人及招標、合同聯系人***
聯系電話***
傳真電話：***
招標文件聯系人***
聯系電話***
傳真電話：***
聯系地：南京市政府采購中心（南京市鼓樓區北京西路2號-1）
郵政編碼：210008
開 戶 行：建行地鐵大廈分理處
銀行帳號：32001595844050000202
開戶名稱：南京市政府采購中心

招 標 文 件

項目編號：NJZC—2008H001

項目名稱：南京市三汊河河口閘管理處管理用房及閘區物業管理

南京市政府采購中心

二○○七年十二月

第一章  投標邀請
南京市政府采購中心（以下簡稱“采購中心”）受南京市三汊河河口閘管理處的委托，對一項管理用房及閘區物業管理進行國內公開招標采購，茲邀請合格投標人提交密封投標。
1、項目編號：NJZC—2008H001。
2、項目名稱：南京市三汊河河口閘管理處管理用房及閘區物業管理。
3、項目內容：具體要求見標書第三章。
4、服務時間：2008年2月1日至2009年1月31日（含三個月試管期，試管期滿經采購人考核合格后，合同方為有效）。
5、服務地點：南京市三汊河河口閘管理處（南京市下關區鄭和南路）。
6、總占地面積：約29,230平方米。
7、物業管理服務費的結算形式（包干制）：由采購人于每季度結束后對中標供應商考核合格后，支付上季度物業管理費用。
8、招標文件獲取時間和辦法：2007年12月20日至2008年1月11日，登錄南京市政府采購中心網站（www.njzc.gov.cn）免費下載；如出現公開招標文件有修改或采購變動的，將在南京市政府采購中心網站進行公告，請投標人在開標前注意查看。
9、考察現場及答疑會：2007年12月27日上午九點整，南京市三汊河河口閘管理處（南京市下關區鄭和南路）管理房二樓會議室集中，考察現場并答疑，聯系人：沃玉報，聯系電話***
10、投標時間及開標時間：
投標開始時間：2008年1月11日上午8：30（北京時間）
投標截止時間及開標時間：2008年1月11日上午9：00（北京時間）
11、投標地點及開標地點：
南京市政府采購中心六樓（南京市北京西路2-1號），屆時請投標人的法定代表人或其授權的投標人代表出席開標儀式。
12、投標報名截止時間：2008年1月9日下午5點前。請將投標報名意向（注明招標文件項目編號及項目名稱）傳真至南京市政府采購中心文件接收人胡轉娣處，傳真電話：***
以上若有變更將通過南京市政府采購中心網站（www.njzc.gov.cn）通知，請投標人關注。
投標文件接收人及合同聯系人***
聯系電話***
傳真電話：***
招標文件聯系人***
聯系電話***
傳真電話：***
采購中心地址：***
開 戶 行：建行地鐵大廈分理處
銀行帳號：32001595844050000202
開戶名稱：南京市政府采購中心
第二章  投標人須知

一、總    則
1、適用范圍
1.1本招標文件適用于本投標邀請中所述服務的招標投標。
2、定義
2.1“采購人”指委托采購中心招標采購本招標文件所列服務的南京市三汊河河口閘管理處。
2.2“招標服務”指本招標文件中所述相關服務。
2.3“投標人”指按照本文件規定獲得招標文件并參加投標的供應商。
3、合格投標人
3.1投標人應具有實施本項目服務的能力，符合并承諾履行本文件各項規定的國內法人和其他組織。
3.2投標人應遵守有關國家法律、法規和條例，具備《中華人民共和國政府采購法》和本文件中規定的條件。
3.3投標人應具有下列資質：具體資質要求見標書第三章中列明的投標人資質要求。
4、招標文件構成
4.1招標文件組成：
投標邀請；
投標人須知；
投標人應當提交的資格、資信證明文件；
投標報價要求、投標文件編制要求和投標保證金交納方式；
招標項目的技術規格、要求和數量等；
合同主要條款及合同簽訂方式；
提供服務的時間；
評標方法、評標標準和廢標條款；
附件。
4.2投標人應詳細閱讀招標文件的全部內容。如果投標人沒有按照招標文件要求提交全部資料或者投標文件沒有對招標文件在各方面的要求都做出實質性響應，可能導致其投標被拒絕。
4.3招標的最小單位是包。招標服務未分包的，投標人對要求提供的服務不得部分投標；招標服務已經分包的，可以以包為單位投標。
4.4采購中心如果要求投標人按照招標文件規定提交備選投標方案的，投標人可以提交備選方案；否則，備選方案將被拒絕。
5、招標文件的澄清、修改
5.1任何要求對招標文件進行澄清的投標人，均應在投標截止時間15日前，按照《投標邀請》中的地址以書面形式通知采購中心。對在此之前收到的澄清要求，采購中心將以傳真、電子郵件***
5.2在投標截止時間15日前任何時候，無論出于何種原因，采購中心均可對招標文件進行修改，并按照前款方式將修改內容通知所有投標人。
5.3澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
5.4采購中心可以視采購具體情況，在招標文件要求提交投標文件截止時間3日前，有權決定延長投標截止時間和開標時間，并按照前款方式將變更時間通知所有投標人。
6、投標費用
6.1投標人應承擔所有與準備和參加投標有關的費用，采購中心和采購人在任何情況下均無義務和責任承擔這些費用。
6.2本次采購采購中心不收取任何費用，請投標人予以關注。
二、投標文件的編制
7、投標文件的語言、計量單位、貨幣和編制
7.1投標人提交的投標文件、技術文件和資料，以及投標人與采購中心就有關投標的所有來往函電均應使用中文。投標文件中若有英文或其他語言文字的資料，應提供相應的中文翻譯資料。
7.2投標人所使用的計量單位應為國家法定計量單位。
7.3投標人應用人民幣報價。
7.4投標文件應字跡清楚、內容齊全、不得涂改。如有修改，修改處須有投標人公章及法定代表人或其授權的投標人代表簽字。
7.5投標文件應按照招標文件規定的順序，統一用A4規格幅面打印、裝訂成冊并編制目錄，由于編排混亂導致投標文件被誤讀或查找不到，責任由投標人承擔。
7.6投標人應在投標文件中寫清相應的項目編號、項目名稱、投標人全稱、地址、電話、傳真等。
8、投標報價
8.1投標人應采用分項報價最終匯總的方式進行，在《開標一覽表》（附件四）、物業管理方案（附件五）等標明擬提供服務的單價和總價。
8.2投標報價除應包括物業管理服務人員的工資、社保福利費、物業共用設施日常維護保養費（包括管線輔材及附件）、物業管理區域清潔費、綠化費、辦公費、固定資產折舊費、法定稅費、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費和合理利潤外，還應包括檢測、管理、勞務、培訓、保修、安全保衛、會務安排、環境布置、宣傳服務、風險及政策性文件規定等各項應有費用，以及為完成招標文件規定的物業管理工作所涉及到的一切相關費用。
投標人報價時應充分考慮所有可能影響到報價的價格因素，一旦投標結束最終成交，總價將包定，不予調整。如發生漏、缺、少項，都將被認為是成交人的報價讓利行為，損失自負。
8.3 房屋正常免費維保范圍以外的項目，單個部件在300元以內的費用均由投標人承擔，價值超過300元的部件材料費由采購人承擔。房屋免費維保范圍以外的大修或改造項目由采購人實施，物業管理企業負責隨工監理，隨工監理費用由投標人承擔，工料費用由采購人承擔。房屋正常免費維保范圍由采購人提供。
8.4 房屋正常免費維保范圍以內的項目，由維保企業負責實施，物業管理企業負責隨工監理，隨工監理費用由投標人承擔，工料費用由維保企業根據維保合同承擔。
8.5 安保監控系統已委托其他有維護資質的專業公司養護、維修，投標報價文件中不需包含此費用。消防、中央空調需投標人委托有專業資質的養護維修單位養護、維修，投標報價文件中需包含此費用（物業管理內容中無“電梯”項目）。投標人需負責以上系統日常的清潔保養和使用管理，并對專業公司的維護情況進行監督檢查及協調。以上系統維修、更換零部件材料費由采購人承擔。
8.6 用于物業管理的勞動、清潔用品、用具及共用部位的衛生用品、用具由投標人購置并承擔費用（其中：衛生紙、洗手液需按采購人指定品牌購置）。共用部位的衛生球、肥皂、垃圾袋等由投標人購置并承擔費用。公用部位用具（如垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍）由投標人購置并承擔費用。
8.7 報價中不包含報警器具、監控器、應急疏散燈、應急照明燈的維修保養費用及消防器材的更換費用，上述費用由采購人承擔。對于未在設備清單中列出的設備的維護保養費用均應含在報價中。
8.8 對于與報價相關的該大樓的各種免費維保條件，請各投標人自行與采購人聯系、了解，并考慮在本次報價中，若將來由于該種因素考慮調整合同價格的話，采購人將不予考慮。
8.9采購中心如沒有特別說明的話，對每一項服務僅接受一個價格。
8.10投標人須將開標一覽表裝在單獨的封袋內，并標明“開標一覽表”字樣，以便唱標時查找。
9、投標文件的組成（要求投標人就物業管理的每個部分，提出具體方案、擬達標準、人力物力配置、服務內容等）：
（1）投標文件的商務部分
（2）投標文件的技術部分
（3）投標文件的價格部分
（4）投標文件的其他部分
10、證明投標人合格和資格的文件
10.1投標人應提交證明其有資格參加投標和中標后有能力履行合同的文件，并作為其投標文件的一部分。
10.2證明投標人合格和資格的文件包括但不限于，所有項目若有缺失或無效（除注明“如果有的話”），將可能導致投標被拒絕且不允許在開標后補正：
（1） 投標函（附件一）；
（2） 法定代表人授權委托書（附件二）；
（3） 投標人資格聲明（附件三）；
（4） 有效期內的企業法人營業執照（或事業單位法人登記證）副本復印件（附件八）；
（5） 有效期內的《中華人民共和國物業管理企業資質證書》復印件（附件九）；
（6） 通過ISO9000系列質量管理體系認證證書復印件（如果有的話）；
（7） 近三年內獲國家、江蘇省、南京市與物業管理服務有關的表彰、獎勵證明復印件（如果有的話）；
（8） 針對此服務項目的有效的用工人員身份證、勞動用工證、衛生體檢證明及從事保潔管理的相關崗位技能證書等復印件（投標時，供應商至少須提供本項目負責人的身份證復印件、簡歷等材料，確定中標后，中標供應商須按采購人要求，提供所有用工人員的剩余相關材料，且未經采購人許可，不得更換項目負責人***
（9）近三年來承接過辦公樓物業管理的業績證明（需提供相關物業管理中標通知書、合同或協議復印件等證明材料）（附件十）（如果有的話）；
（10）投標保證金（人民幣壹萬元整）；
（11）投標人認為需要提供的其他資料（附件十一）（如果有的話）。
11、證明提供服務符合招標文件規定的文件
11.1投標人應提交證明其擬提供服務的合格性符合招標文件規定的文件，并作為投標文件的一部分，可以是文字資料、圖紙和數據等。
（1）物業管理方案（附件五）：
①投標人應對照招標文件要求（具體見招標文件第三章），逐條說明所提供服務已對采購人的需求做出了實質性的響應，或申明與需求條文的偏差和例外；
②投標人可以在投標文件中提出不同的服務標準和保障承諾，但應使評委會相信替代服務相同于或優于原需求，特別對于有具體參數要求的指標，投標人必須提供具體參數值。
（2）擬派項目負責人***
① 簡歷；
② 身份證復印件；
③ 上崗資格證明復印件；
④ 投標人針對此物業管理項目擬派出的項目經理必須到現場進行方案答辯；
⑤ 投標人如中標，未經采購人許可，項目經理不得更換。
（3）供應耗材清單（附件七）：投標人按實填寫物業管理服務中擬供應耗材的詳細情況。
（4）投標人認為需要提供的其他資料（附件十一）。
12、投標保證金
12.1 投標人應提交投標保證金，并作為其投標的一部分。投標保證金是為了保護采購人免遭因投標人的行為而蒙受的損失，采購中心在因投標人的行為受到損害時，投標人的投標保證金將不予退還。
12.2投標保證金金額：人民幣壹萬元整；采用支票、銀行匯票等形式交納，在投標截止時間之前送達采購中心。
12.3未中標供應商人的投標保證金，將在中標通知發出后五個工作日內無息退還。
12.4中標供應商的投標保證金，將在采購合同完成后五個工作日內無息退還
12.5下列任何情況發生時，投標保證金不予退還：
（1）投標人在投標截止時間后至投標有效期期滿前撤回其投標的；
（2）中標人在規定期限內未能簽訂合同的。
13、投標有效期
13.1投標自開標之日起，30天內投標有效。
13.2在特殊情況下，在原投標有效期截止之前，采購中心可要求投標人同意延長投標有效期，這種要求與答復均以書面形式提交。投標人可拒絕這種要求，并且不影響保證金退還。接收延長投標有效期的投標人將不會要求和允許修正其投標，而只會被要求相應地延長其投標保證金的有效期。在這種情況下，有關投標保證金的退還規定在延長了的有效期內繼續有效。
14、投標文件份數和簽署
14.1 投標人應提交一式五份投標文件（一份正本、四份副本），每份投標文件須清楚地標明“正本”或“副本”字樣。一旦正本和副本不符，以正本為準。
14.2 投標文件的正本和所有的副本均由投標人法人代表或經正式授權并對投標人有約束力的代表簽字。
三、投標文件的遞交
15、投標文件的密封和標記
15.1 投標人應將投標文件正本和所有副本分別用單獨的封袋密封，且在封袋上標明“正本”、“副本”的字樣。
15.2封袋應注明投標項目名稱、項目編號、投標人名稱、地址，以及“請勿在開標前啟封”字樣。以便如果投標文件被宣布為“遲到”投標時，能原封退回。如果封袋未按要求密封和加寫標記，采購中心對誤投或提前啟封概不負責。
16、投標截止時間
16.1投標人應當在招標文件要求提交投標文件截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。
16.2采購中心可以按照本文件規定通過修改招標文件適當延長投標截止時間。在此情況下，受投標截止時間制約的所有權利和義務均應延長至新的截止時間。
17、投標人有下列情況之一的，采購中心將拒絕接收投標人的投標文件：
17.1未按招標文件要求交納投標保證金的；
17.2未按招標文件要求密封和標記的；
17.3在招標文件要求提交投標文件的截止時間之后送達的等。
18、投標文件的修改和撤回
18.1 投標人在投標截止時間前，可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，并書面通知采購中心。補充、修改的內容應當按照招標文件要求簽署、蓋章，并作為投標文件的組成部分。
18.2投標人根據招標文件載明的標的采購項目實際情況，擬在中標后將中標項目的非主體、非關鍵性工作交由他人完成的，應當在投標文件中載明。
19、聯合投標
本次采購不接受聯合投標。
20、誠實信用
20.1投標人之間不得相互串通投標報價，不得妨礙其他投標人的公平競爭，不得損害采購人或者其他投標人的合法權益。
20.2投標人不得以向采購中心、評標委員會成員行賄或者采取其他不正當手段謀取中標。即使在簽訂合同后，如果采購中心有證據表明投標人有此行為的，采購中心將單方面終止合同，并在南京市政府采購中心網站公告，將投標人列入不良行為記錄名單，按照《政府采購法》有關規定處理。
四、開標、評標與定標
21、開標
21.1 采購中心將在招標文件確定的時間和地點進行公開開標。投標人應委派代表準時參加，參加開標的代表須簽名報到以證明其出席。
22.2 開標時，采購中心將當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格以及采購中心認為合適的投標文件的其他主要內容。
22.3未宣讀的投標價格等實質性內容，評標時不予承認。
22.4開標時，投標文件中開標一覽表（報價表）內容與投標文件中明細表內容不一致的，以開標一覽表（報價表）為準。
22.5投標文件的大寫金額與小寫金額不一致的，以大寫金額為準；總價金額與按單價金額不一致的，以單價金額計算為準；單價金額小數點有明顯錯位的，應以總價為準，并修改單價；對不同文字文本投標文件的解釋發生異議的，以中文文本為準。
23.評標
23.1評標組織
（1）評標工作由采購中心負責組織，具體評標事務由依法組建的評標委員會負責，并獨立履行職責。
（2）評標委員會由采購人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，獨立開展評審工作。
23.2評標標準和評標方法
對通過初評確定為實質上響應招標文件的投標者進行詳細的評估計算，采用百分制計分方法，根據各投標者的加權總積分推薦出中標人。評標考慮的主要因素及其權值是：投標價30%，服務標準49%，投標人總體評價13%，項目經理答辯3%，自主創新及節能、環保5%。
（1）“投標價”是指物業服務總報價，本招標文件對應的各項內容及措施費用等，均應計入報價，若報價中未包含，投標結束后報價將不再調整，視為參加投標人對采購人的價格優惠。
“投標價”分值由招標機構工作人員計算后經評委會審核統一打分，各評委對除價格分外其他五個方面的每個評標欄目進行獨立評估打分。
（2）“服務標準”主要考慮投標人針對本項目擬定的服務方案、質量標準、管理目標及服務響應時間等因素。
（3）“投標人總體評價”主要考慮投標人注冊資本（或開辦資金）、承接項目、通過ISO9000系列認證、獲表彰獎勵及其他證明投標人實力的材料等因素。
（4）“項目經理答辯”主要考慮各投標人項目經理對物業方案闡述是否清晰等因素。
（5）“自主創新及節能、環保”主要考慮投標產品是否納入財政部公布《政府采購自主創新產品目錄》中，以及是否通過中國環境標志產品認證，包含在環境標志產品政府采購清單中。
評標項目 分值 評標要點及說明
1、投標價 30分 取符合條件的投標人的最低報價得滿分30分，其他報價的價格分按比例遞減，具體公式為（最低報價/其他報價）*30。
2、服務標準 49分 按下述部分分別對投標文件進行排名，第一名得該部分最高分，其余名次按評價程度酌情遞減得分：
1、 目標及整體設想（0-4分）；
2、 架構人員培訓管理（0-4分）；
3、 企業物資裝備計劃（0-3分）；
4、 管理服務體系（0-5分）；
5、 管理規章制度（0-4分）；
6、 管理服務（0-5分）；
7、 日常管理標準及措施（0-6分）；
8、 管理重點難點和措施（0-5分）；
9、 物業檔案資料管理（0-2分）；
10、 費用測算合理性（0-3分）；
11、 服務響應時間（0-2分）；
12、 處理好與業主的關系（0-2分）；
13、 物業交付前投標人提前介入物業接管具體完成事項（0-2分）；
14、 有無更好的特色與創新（0-2分）。
3、投標人總體評價 13分 1、投標人注冊資本（或開辦資金）為人民幣200萬元（含）以上的得3分；100萬元（含）至200萬元（不含）的得2分。
2、近三年內，承接過辦公樓物業管理服務項目的，有4個（含）以上得3分，有2個（含）至4個（不含）項目得2分。
3、通過與此次物業管理服務相關的ISO9000質量體系認證的，每項得1分，最多得2分。
4、近三年內，獲國家、江蘇省、南京市本行業與物業管理服務有關的表彰、獎勵等榮譽證明的，每項得1分，最多得3分。
5、除以上四項外，其他證明投標人實力的材料每項得1分， 最多得2分。
4、項目經理答辯 3分 評委會根據各投標人項目經理對物業方案闡述是否清晰等因素，對各投標人進行排名，最優者得該部分最高分3分，其余名次按評價程度酌情遞減得分，在1-3分的范圍內打分。
5、自主創新及節能、環保 5分 1、投標產品納入財政部公布《政府采購自主創新產品目錄》中的，得3分；
2、投標產品通過中國環境標志產品認證，包含在環境標志產品政府采購清單中的，得2分。
23.3評標過程的保密性
（1）采購中心將采取必要措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。
（2）任何單位和個人不得非法干預、影響評標辦法的確定，以及評標過程和結果。
（3）凡是與審查、澄清、評價和比較投標的有關資料等，均不向投標人及與評標無關的其他人員透露。
23.4評標程序
（1）投標文件初審。初審分為資格性檢查和符合性檢查。
A、資格性檢查。依據法律法規和招標文件的規定，對投標文件中資格證明、投標保證金等進行審查，以確定供應商是否具備投標資格。
B、符合性檢查。依據招標文件規定，從投標文件的有效性、完整性和對招標文件的響應程度進行審查，以確定是否對招標文件的實質性要求作出響應。
（2）澄清有關問題。對投標文件中含義不明確、同類問題表述不一致或者明顯文字和計算錯誤的內容，評標委員會可以要求投標人作出必要的澄清、說明或者糾正。投標人的澄清、說明、補正應當采用書面形式，由其授權代表簽字，但不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
（3）比較與評價。按照招標文件中規定的評標方法和標準，對資格性檢查和符合性檢查合格的投標文件進行商務和技術評估，綜合比較與評價。
（4）推薦中標候選供應商名單。按照得分高低順序對中標候選供應商進行排列，其數量根據采購需要確定。
24、定標
24.1根據評標委員會推薦的候選供應商順序確定中標供應商，或由評標委員會直接確定中標供應商。
24.2中標供應商確定后，將在南京市政府采購中心網站等媒體上發布公告，并同時向中標供應商發出中標通知書。
24.3中標通知書對采購人和中標供應商具有同等法律效力。
24.4無效投標及廢標
投標文件有下列情況之一的，在資格性、符合性檢查時按照無效投標處理：
（1）應交未交投標保證金的；
（2）未按照招標文件規定要求密封、簽署、蓋章的；
（3）不具備招標文件中規定資格要求的；
（4）不符合法律、法規和招標文件規定的其他實質性要求的。
24.5有下列情形之一的予以廢標，同時將廢標理由通知所有投標供應商：
（1）符合專業條件的供應商或者對招標文件作實質性響應的供應商不足三家的；
（2）出現影響采購公正的違法、違規行為的；
（3）投標人的報價均超過了采購預算，采購人不能支付的；
（4）因重大變故，采購任務取消的。
五、簽訂合同
25、簽訂合同
25.1中標供應商應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標供應商投標文件的約定與采購人簽訂政府采購合同。所簽訂的合同不得對招標文件和中標供應商投標文件作實質性修改。
25.2中標供應商因不可抗力或者自身原因不能履行政府采購合同的，采購人可以視情與排位在中標供應商之后第一位的中標候選供應商簽訂政府采購合同，以此類推。
六、質疑和投訴
26、質疑和投訴
26.1投標人對招標活動事項有疑問的，可以向采購中心提出詢問，采購中心將及時作出答復，但答復的內容不涉及商業秘密。
26.2投標人認為采購文件、采購過程和中標結果使自己的合法權益受到損害的，可以在知道或者應知其權益受到損害之日起7個工作日內，以書面形式向采購中心提出質疑，但需對質疑內容的真實性承擔責任。
26.3采購中心在收到投標人的書面質疑后7個工作日內作出答復，并以書面形式通知質疑投標人和其他有關投標人，但答復的內容不涉及商業秘密。
26.4 質疑投標人對采購中心的答復不滿意或采購中心未在規定的時間內作出答復的，可以在答復期滿后15個工作日內向南京市財政局政府采購管理處投訴。

第三章 招標項目的基本要求
一、項目概況
（一）采購人簡介
南京市三汊河河口閘管理處是南京市水利局直屬的正處級事業單位，擔負著南京市三汊河河口閘的調度、運行與管理，同時對秦淮河流域內的水資源實施統一調度，改善外秦淮河水環境。
（二）項目簡介
外秦淮河三汊河口閘位于江蘇省南京市秦淮河東支流三汊河口入長江處。三汊河口閘采用雙孔護鏡閘門，單孔凈寬為40m，總凈寬80m。三汊河口閘正常蓄水期的過流量為Q=30m3/s；非汛期行洪流量為Q=80m3/s（關閘蓄水狀態）；汛期行洪流量為Q=600m3/s。外秦淮河防洪標準為百年一遇，防洪工程為一等1級。三汊河口閘的主要功能是關閘蓄水，提升枯水期秦淮河水位，不具有防洪及航運功能，該工程的等級為Ⅱ等2級。
本次招標的物業管理服務范圍為該閘區內的管理房、景觀綠化帶及食堂，具體詳見下表，物業管理水平要求達到相當于酒店四星級標準。
(三)項目主要經濟技術指標
序號 項    目 單位 辦公(控制中心) 食堂 閘區及堤防區 小計
一 用地面積 m2 3987 / 25379 
二 建筑面積 m2 1811 240 / 
1 地上建筑面積 m2 1528 240 / 
2 地下總建筑面積 m2 283 / / 
三 檐高 m 13.5 / / 
四 樓層  層 3 / / 
五 室內裝飾面積 m2 1625   
六 外墻面積 m2 1416   
1 幕墻面積 m2 520   
2 涂料面積 m2 896   
七 綠化面積  1800  15614 
1 集中綠地面積 m2 1800 /  
2  綠化帶 m2   /  15614
（兩岸各199m） 
八 青石板地面 m2   6983 
九 瀝青路面 m2   1260 
十 草地磚 m2   284 
十一 護欄 m   315 
十二 臺階 m2   1050 
十三 無障通道 m2   549 
十四 路邊花壇、木凳、樹木等 項   1 
十五 出入口 個 2 1 / 3
說明：工程項目內容及數量以現場實物為準，投標人請詳細勘察。
（四）裝飾裝修
控制中心一樓南京水利展示館（擬于08年2月建成）按建成后報價，其它詳見現場實況。
1、主要設施設備情況
（1）供水系統：直供水；
（2）排水系統：雨污分流；
（3）消防系統：消火栓系統；
（4）弱電系統：報警系統等；
（5）照明系統：樓梯間公共照明，地下層照明，辦公室照明，南京水利展示館、食堂（含辦公室等）、控制中心院區及綠化照明等；
（6）供電方式：高供低計；
（7）控制中心、景觀、道路、綠化系統等：分為開放和封閉兩部分；
（8）主要配套設施設備：中央空調一套、電動大門、感應門、水泵以及食堂的設備和擬建的南京水利展示館相關配套設施設備等。
（五）主要設備表（下表不包括食堂及南京水利展示館相關設備，但投標報價中含該部分內容）
部位 房間
名稱 燈具 開關 插座 信息點 溫控器 滅火器箱 草坪燈 埋地燈 射燈 單頭庭院燈 消防栓 水表井 雨水井 污水井 柜機空調 照明控制箱 電動卷簾門 自動排水系統 備用電源系統
-2.7m
地下層 庫房 20 4 8              1 1 
 過廳 6 2 3                
0.00m
一層 南京水利展示館及一樓其它燈具設備等暫不含在表中匯總數據中，但投標報價應包含此項內容。
4.20m
二層 會議室 68 7 21 10 7              
 走廊 30 6    4             
 辦公室 28 8 30 42 10              
 衛生間 8 2 2  2              

8.4m
三層 衛生間 8 2 2  2              
 中控室 60 7 9 16 7 4         3    
 走廊 24 4    5             
 更衣室 4 4 8 12 4              
 門衛房） 3 1 2            1    
 休息室 4 2 2            1 1   
 配電房（外） 4 2 2               1 

 合計 267 51 89 80 32 13 26 8 3 9 2 2 8 4 5 1 1 2 1
二、投標人資質要求
1、投標人具有有效期內的企業法人營業執照（或事業單位法人登記證）；
2、投標人具有有效期內的中華人民共和國物業管理企業貳級（含）以上資質證書（綠化養護單位需叁級及以上資質）；
3、投標人能提供針對此服務項目的有效的用工人員身份證、勞動用工證、衛生體檢證明及從事保潔管理的相關崗位技能證書等（投標時，供應商至少須提供本項目負責人的身份證復印件、簡歷等材料，確定中標后，中標供應商須按采購人要求，提供所有用工人員的剩余相關材料，且未經采購人認可，不得更換項目負責人***
三、物業管理用房的安排
在物業管理期間，采購人免費提供物業管理辦公用房一間（約8.2 M2）及工器具、設備庫房（地下一層約8.6 M2），提供給物業管理企業使用，產權歸業主所有。
四、有關說明
（一）物業服務范圍：三汊河河口閘的管理房(含一樓擬建的南京水利展示館)、院區、閘區及堤防區（沿河中心線長199米，不包括河口閘兩側護欄之間水域）、食堂等。
（二）管理房一樓及庭院、閘區為對公眾開放區域，其余物管范圍不對外開放。
（三）物業管理開辦費，指投標人對本項目所需配備的物資裝備費用（不包含物業服務日常易耗品，亦不計折舊費攤入日常物業服務支出成本）。
（四）投標人在費用測算時，應單獨列出10.8萬元，用于支付由業主聘請的保安人員的費用，投標人應將此費用考慮在投標報價總價中。
（五）投標人在費用測算時，應單獨列出10.0萬元，用于支付由業主聘請的其他服務人員的費用，投標人應將此費用列入開辦費中并計入投標報價總價中。
（六）機動車停車位為業主自有使用，投標人不得收取此項費用。
（七）投標人在費用測算時，應單獨列出8.0萬元，作為專項維修基金，歸業主所有。
（八）控制中心一樓水利展示館還沒有建成，投標時按裝建成后物業管理服務考慮報價。
（九）控制中心二樓辦公人員辦公室由業主指定人員（1人）進行日常清潔衛生工作，但其費用包含在投標報價中，并納入物業統一管理。
（十）投標人如中標，未經采購人許可，項目經理及所有用工人員不得更換。
五、物業管理服務內容及要求
（一）服務內容及標準
一、綜合管理服務標準
服務項目 序號 內容 服務標準
機構設置 1 管理處設置 （1）區內設置管理處。                                                                                                                                                                                                                                                       
（2）配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設施及辦公用品。
 2 管理人員 （1）項目主管有中級以上職稱或大專以上學歷，有5年以上的物業管理工作經歷或有2年以上項目主管任職經歷。熟悉物業管理相關法規，并能規范組織區內的管理服務工作。                                                  
（2）項目主管和管理人員有經從業資格培訓獲取的上崗證，服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。
（3）安護負責人***
 3 服務時間 周一至周日在區內管理處保證每天12小時業務接待并提供服務。
日常管理
與 服 務 4 工作計劃 負責制定區內物業管理與物業服務工作計劃并組織實施，每季度向委托方報告一次計劃實施情況，并接受業主的季度考核和年度考核。
 5 服務規范 服務規范應符合相當于酒店四星級標準的要求。
 6 管理制度 （1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。
（2）制定管理處內部管理制度、考核制度和培訓制度。
 7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規章、服務標準、收費依據、收費標準、急修內容、投訴渠道。
 8 報修、投訴受理 （1）24小時受理業主報修，接到任何報修半小時內到達現場處理（預約除外）。小修一日內修復。服務時限不得因節假日和休息時間順延。
（2）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。  
 9 服務費收支                                        
 10 滿意度調查 每年二次對業主進行滿意情況普測，平時采取多種形式與業主溝通，對測評結果分析并及時整改。
 12 業主活動 節假日有專題布置
 13 檔案管理 建立檔案管理制度，建立健全區內物業管理檔案 [包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、日常管理檔案等]。                                                                                                                                
 14 財務管理 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。
 15 維修資金 建立健全的維修資金管理制度，對區內房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。
 16 辦公自動化 運用計算機進行管理（含檔案、收費管理、設備管理等）。

二、公共區域清潔衛生服務標準
服務項目 序號 內容 服務標準
樓內區域 1 垃圾收集 （1） 每天早晚定時清理二次，并確保垃圾袋內垃圾不超過1/2，及時更換垃圾袋；
 2 門廳、通道及樓梯臺階 （1）每天循環保潔，發現垃圾雜物及時清除，并至少拖洗保潔二次；
（2）每天大門、玻璃除塵擦洗，墻面除塵去污；
（3）樓梯間墻面每月除塵一次；                   
（4）門廳、大理石、花崗石地面每月保養一次。保證大理石地面干凈無灰塵，水磨石地面、瓷磚地面、水磨石地面干凈無雜物；各處鏡子、金屬門扶手保持光亮；
（5）大廳內垃圾桶內外干凈，煙缸、痰盂保持清潔；
（6）樓梯間無灰塵。
 3 樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關 每天擦抹一次，并用干凈的抹布擦抹一次，扶手護欄干凈；
 4 門、窗、等玻璃 每周擦抹一次，保持潔凈、光亮、無灰塵；
 5 天花板、公共燈具 每月除塵二次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網，整潔光亮；
 6 衛生間 洗手間清潔員每天上午、下午各二次在人流量較低時進行大清潔工作，每次大清潔工作之間，還需每隔半小時進行局部清潔工作，保證洗手間無異味、無水跡、尿跡；鏡面清潔光亮，墻面、隔斷無污跡、無灰塵；垃圾桶內外干凈，垃圾袋內垃圾不超過1/2；手紙、洗手液保持供應。馬桶、水箱等設備損壞或發生故障及時修理。
 7 辦公室（二樓辦公室由業主指定人員進行日常清潔衛生） （1） 辦公室清潔員每天上班前和下班后各清潔一次，除此之外還應根據業主人員的要求及時做清潔；
（2） 每天對地面、辦公桌椅、辦公設備除塵去污；
（3） 墻、頂面每月除塵一次；
（4） 地面光亮無灰塵，椅子、茶幾、煙缸等，都要隨時清潔整理。椅子、沙發等布局合理、整潔。
 8 會議室、接待室 （1） 清潔員每天下班后清潔一次，除此之外還應在每次房間使用結束后及時做清潔整理；
（2） 每天對地面、辦公桌椅、辦公設備除塵去污；
（3） 地毯每周吸塵一次，除此之外還應在每次房間使用結束后及時做清潔，墻、頂面每月除塵一次；
（4） 地毯每兩個月清洗一次，地毯保持平整松軟無雜物，無地毯的地面光亮無灰塵，椅子、茶幾、煙缸等，都要隨時清潔整理。保持公共場所各部位的干凈、整齊。
 9 消火栓、指示牌 隔天擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡；
樓外公共區域（包括閘區） 10 道路地面 每天清掃保潔二次，清掃避開業主上下班時間進行，白天專人不間斷循環保潔。目視道路干凈無塵灰，無雜物，無積水；
 11 綠地、明溝 每天循環保潔，及時清理草地上、花叢中的腐爛樹葉、煙頭、雜物。及時清理垃圾，保持清潔；
 12 垃圾箱（桶）、果皮箱 每天清理二次，并抹洗兩次，垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味；
 13 消滅鼠害蚊蠅 每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月滅鼠一次，其余每季滅鼠一次；
 14 公共燈具、宣傳欄 每周擦抹一次，目視無灰塵，光亮清潔，2米上部分每半月擦抹、除塵一次；
 15 設施設備用房 每天清掃一次；
 16 停車場或車庫 每天清掃一次，及時清除地下室進出口的垃圾，發現油跡、污跡、銹跡、應及時擦洗干凈，無異味、空氣流通。標識、指示牌等公共設施目視無灰塵；
 17 玻璃幕墻 每月擦抹至少二次，保持潔凈、光亮、無灰塵；
三、公共區域綠化日常養護服務標準
服務項目 序號 內容 服務標準
草坪 1 保存率 保存率95%以上，生長茂盛；                      
 2 修剪 及時對草坪整治修剪，修剪高度符合要求；                                                                                 
 3 清雜草 無雜草（雜草率≤15%）；
 4 灌、排水 保持有效供水，無積水；
 5 施肥 按土壤肥力、草坪種類、草坪生長情況，適時適量施有機肥；
 6 病蟲害防治 做到預防為主，嚴格控制病蟲害，發生時及時采用高效、低毒、低殘留農藥、有針對性進行治理；
 7 其它 草坪生長旺盛，草根不裸露，生長季節不枯黃；
樹木 8 保存率 保存率98%以上，生長茂盛；                
 9 修剪 喬木根據需要適時修剪，灌木整形修剪每年五遍以上，籬、球等按生長情況，造型要求適時修剪；葉色正常，無卷葉、黃葉（生長季節），無病蟲害；
 10 清雜草 及時除雜草，雜草留存不超過兩天；
 11 施肥 按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復合肥二遍，滿足植物生長需要；
 12 病蟲害防治 預防為主，及時采用高效、低毒、低殘留農藥；無枯、死枝，無蛀干害蟲為害；
 13 其它 喬灌木生長健壯，樹冠完整，主側枝分枝均勻，形態優美。花灌木正常開花結果。球、籬，地被生長茂盛，無缺枝、空檔，因人為或風害等因素造成樹木傾斜予以及時扶正；
花壇花境 14 布置 一年有四次以上花卉布置，形成圖案，四季有花；
 15 補種 缺枝、倒伏、枯死及時補種，補種的規格、品種、顏色與原來的保持一致；
 16 修剪、施肥 及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次，盛花期追肥適量；
 17 病蟲害防治 適時做好病蟲害防治工作
 18 其它 花壇設施經常保持完好，全年換花六次；花卉生長常，無枯枝殘花（殘花量≤10%），無缺株、倒伏；花壇圖案清晰，色彩鮮艷，花朵繁茂，花期一致；花鏡花卉層次分明，高矮有序。
綠籬及地被 19 生長 生長茂盛，枝條茂密；
 20 修剪 修剪成型，完整無缺；
 21 其它 無垃圾雜物；
說明：【1】保存率＝現植物存活率÷物業企業接管該項目時的植物存活率。
【2】公共綠地中多年生草本植物的老化更新所發生的費用不包含在綠化日常養護費中，應在物業專項維修資金中開支。
【3】綠地面積的計算以業主提供的綠化竣工圖為主，以實地丈量為輔。
【4】因修剪等產生的廢棄物，整理集中堆放，清運及時；樹上懸掛物及時清除；發現死樹及時清除、適時補種，保持
綠地內清潔整齊。
【5】使用化學藥劑，必須嚴格執行國家現行有關規定，并在噴藥前提前兩天發安民告示。
【6】綠化養護按綠地養護等級標準中一級養護標準養護服務。 
【7】物業管理服務達到四星級酒店標準。

四、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務標準
服務項目 序號 內容 服務標準
公共部位 1 房屋結構 每年兩次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理或申請專項維修并告知相關業主、使用人；
 2 門窗 每周一次巡視樓內門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常；
 3 屋頂 每年檢查二次，發現屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應及時修補（臺風、暴雨到來前增加檢查1次）；
 4 道路、路面、側石、窨井蓋 每周一次對道路、路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發現損壞及時安排專項修理并告知業主、使用人，井蓋不缺損，能正常使用；
 5 屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池 每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內的泥沙等垃圾。預計臺風到來前，應及時檢查；
 6 地面排水溝與圍墻 每月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻；
 7 樓梯間、公用走廊的室內墻面 墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損；
 8 休閑椅、涼亭、
雕塑、景觀小品 每日一次對涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用；
 9 休閑椅、室外健身設施 每周巡查一次休閑椅、室外健身設施，發現損壞及時修理，并保證設施安全使用；
 10 安全標志 對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查二次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整；
服務項目 服務標準
排水系統 （1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次；
（2）污水處理系統每年全面保養一次；
（3）地下室有水質監測設備等，應確保地下室不進水；同時保證院區排水系統暢通。并確保電纜溝積水不進入配電房。
說明：【1】水泵運行的電耗費用未包括在此價格中。

服務項目 服務標準 備注
供水系統 （1）總體供水設施每月檢查一次；
（2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次；
 1、普通水泵：
（1）供水設備保養。

說明：【1】水泵運行的電耗費用未包括在此價格中的。

服務項目 服務標準 備注
照明系統 （1）樓道燈、道路燈完好率為98%（主干道亮燈率100％）；
（2）室內燈具完好率為98%（會議室、接待室100%）；
（3）景觀燈、節日彩燈完好率為98%；
（4）燈具損壞應及時更換，并作好臺帳記錄；
（5）室內、室外公共電氣柜每周巡查一次；
（6）限電、停電按規定時間通知業主（使用人）； 公共照明成本構成:
（1）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。
（2）設備的養護。
說明：【1】公共照明的電耗費用未包括在此價格中。

服務項目
服務標準 備注
消防系統 （1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養一次。
（2）滅火器每年檢查一次。
（3）消防水帶每半年檢查一次，消防管網壓力每半年檢查一次。
（4）每年對消防知識進行二次宣傳。
（5）每年組織一次消防演習。 1、消防系統成本構成：
（1）消防設施、器材保養。
（2）消防設施年安全檢測。
（3）滅火器更換。

服務項目 服務標準 備注
智能化
系  統 （1）弱電系統配置完善（錄像監控、電子顯示屏、房間報警等）。
（2）系統每月檢查一次，發現問題及時維修。 成本構成：
（1）系統運行。
（2）日常維護保養。
（3）系統設備的維修。

服務項目 服務標準
避雷系統 避雷裝置每年檢查一次，保證其性能符合國家標準。
保險費用及其他 應包括在費用構成中
說明：【1】如無相應設施設備的，不得計收該項費用。
【2】消防、避雷等專用設備的養護標準如與專業標準有不相一致的地方，以專業標準為準。
【3】區內的設備應建立設備臺帳，并有保養、維修記錄。
（二）服務要求
1、房屋及公共配套設施完好率為100%；
2、區內無重大火災、刑事和交通事故；
3、衛生、消殺、綠化達標率為100%；
4、房屋零修、急修率為100%以上；
5、事故發生率為1%以下，處理率100%；
6、管理人員持證上崗合格率為100%；
7、業主對物業管理滿意率95%以上，投訴處理率100%；
8、物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容，提高收費標準，并需上報業主同意；
9、服務時間：以合同約定的時間為準；
10、需業主配合的工作和條件：投標人應在投標文件中說明，如能中標，在物業管理企業介入時需業主配合的工作和需業主提供的條件。
六、合同執行及付款方式：
1、合同生效后按約定時間及地點提供服務。
2、本次采購資金支付按合同約定執行。

各擬投標人如對上述項目有不明之處請致電使用單位，聯系人：沃玉報；聯系電話***

第四章  合  同
  
南京市政府采購合同

合同編號 ：NJZC-2008H001
項目名稱 ：南京市三汊河河口閘管理處管理用房及閘區物業管理
使用單位 ：南京市三汊河河口閘管理處
供貨單位 ：                   
簽訂日期 ：                   

南京市工商行政管理局
南 京 市 財 政 局 監 制
 
南京市政府采購合同
（參考合同）
合同編號：NJZC-2008H001
 政府采購計劃號：（2007）號
采購人（以下稱甲方）南京市三汊河河口閘管理處 供應商：（以下稱乙方）
住所地： 住所地：
集中采購機構：南京市政府采購中心

根據《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規的規定，甲乙雙方按照南京市政府采購中心的采購結果簽訂本合同。
第一條 合同標的  
甲方將 南京市三汊河河口閘管理處（南京市下關區鄭和南路）管理用房及閘區委托乙方實行物業管理服務。
一、項目基本情況：
1、座落位置：南京市下關區鄭和南路；
2、總占地面積：約29,230平方米；
3、用地面積：約29,230平方米；
4、竣工時間：2006年6月。
二、物業管理服務委托管理期限： 2008年2月1日至2009年1月31日（含三個月試管期，試管期滿經采購人考核合格后，合同方為有效）。
第二條 委托管理事項
委托物業管理服務事項詳見招標文件第三章、“供應耗材清單”及服務方案等。
第三條 合同總價款   
一、本合同項下物業管理服務費用人民幣總價款（壹年）為         元整（大寫），折合按建筑面積（            平方米）每月每平方米  元。
二、本合同執行期間合同總價款不變。
第四條 組成本合同的有關文件
下列關于南京市政府采購 NJZC-2008H001號的招標文件或與本次采購活動方式相適應的文件及有關附件是本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力，這些文件包括但不限于：
（1）乙方提供的投標文件和報價表；
（2）中標通知書；
（3）甲乙雙方商定的其他文件。
第五條  雙方權利義務
一、 甲方權利義務：
1、 代表和維護產權人及使用人的合法權益；
2、 不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理活動；
3、 負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
4、 審定乙方撰寫的物業管理服務管理制度；
5、 檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
6、 審定乙方提出的物業管理服務年度計劃及財務預決算；
7、 在合同生效之日起，向乙方免費提供物業管理辦公用房約 8.2 平方米及工器具、設備庫房（地下一層）約 8.6 平方米，由乙方無償使用，產權歸業主所有；
8、 提供乙方進行物業管理服務所必須的水、電供應；
9、 協助乙方做好物業服務管理工作；
10、法規、政策規定由甲方承擔的其他責任。
二、 乙方權利義務：
1、 根據有關法律、法規、本合同的規定及本物業的實際情況，制定物業服務管理制度及管理方案、年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告等工作目標；
2、 定期向甲方公布物業服務管理費用收支帳目；
3、 在本物業管理區域內設立專門機構負責本物業的日常物業管理工作，并委派有崗位資質的人員履行本合同；
4、 負責所有日常物業材料、用品及易耗品的更新；
5、 自主開展各項物業管理活動，但不得侵害甲方、物業使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業管理服務的便利獲取不當利益；
6、 根據有關法律、法規的規定和本合同的規定，向甲方收取物業服務費用，通過合法有效方式解決拖欠物業服務費的問題；
7、 建立、保存物業管理帳目，及時向甲方公告本管理區域內的重大物業服務事項；
8、 可選聘專營公司承擔本物業的專項物業管理業務，但不得將本物業的整體物業管理及責任轉嫁給第三方；
9、 對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商，經甲方同意報有關部門方可實施；
10、 按本合同第九條第1、2款規定，對甲方的違約行為進行處理；
11、 合同終止時，向甲方移交全部物業管理用房、檔案資料和屬甲方所有的其他資產，并辦理交接手續；
12、 法規、政策規定由乙方承擔的其他責任。
三、在管理過程中，因下列因素所致的損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，乙方均不負賠償之責：
1、 天災、地震等不可抗力的事由所致的損害；
2、 暴動、持械搶劫、破壞、爆炸、火災、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害，但因乙方故意或過失所致，不在此限；
3、 因本合同標的物本身固有瑕疵所致的損害；
4、 因甲方或第三者之故意、過失所致的損害；
5、 因甲方或物業使用人專有部分的火災、盜竊等所致的損害。
6、 因乙方書面建議甲方改善或改進物業管理措施，而甲方未采納所致的損害；
7、 因甲方或物業使用人指揮調派乙方工作人員所致的損害；
8、 本合同標的物之共用部分（含共用部位、共用設備設施）自然或人為的任何損壞。但因乙方故意或重大過失所致的，不在此限；
9、 除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由的。
四、為維護公眾、甲方及物業使用人的合法利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產損失的，按有關法律規定處理。
第六條  質量保證
二、 建立質量管理體系并有效運行，物業管理服務能夠接受質量審核。
三、 物業管理服務逐步達到接受創優評審條件。
四、 各項承諾指標及所采取的措施詳見“招標文件”。
五、 其他物業管理服務質量要求按南京市有關標準執行。
第七條  履約保證金
1、 乙方在簽訂本合同之日，向甲方或甲方指定的機構提交履約保證金 壹萬 元整。
2、 履約保證金的有效期為甲乙雙方簽署驗收滿意說明之日起5個工作日內。
3、如乙方未能履行合同規定的義務，甲方有權從履約保證金中取得補償。
4、履約保證金扣除甲方應得的補償后的余額在有效期滿后5個工作日內無息退還給乙方。
第八條   款項支付
1、本合同項下所有款項均以人民幣支付。
2、本合同項下的采購資金系甲方支付。
3、 以上款項按約定向乙方支付。
第九條　違約責任
1、甲方無正當理由，違反本合同第五條的有關規定，使乙方未能完成規定管理目標的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決，造成乙方經濟損失的，由甲方向乙方償付合同總價5%的違約金。
2、甲方未按合同規定的期限向乙方支付款項的，每逾期1天甲方向乙方償付欠款總額的5‰滯納金，但累計滯納金總額不超過欠款總額的5% 。
3、乙方無正當理由，違反本合同第五條及第六條的有關規定，未能達到規定管理目標及質量保證的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方經濟損失的，甲方有權扣留乙方全部履約保證金，同時乙方應向甲方支付合同總價5%的違約金。
4、乙方無正當理由，違反本合同第三條的有關規定，擅自收費或擅自提高收費標準的，對擅自收費部分或超出標準的部分，甲方有權要求乙方雙倍返還；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
5、乙方在承擔上述3、4款一項或多項違約責任后，仍應繼續履行合同規定的義務（甲方解除合同的除外）。甲方未能及時追究乙方的任何一項違約責任并不表明甲方放棄追究乙方該項或其他違約責任。
第十條　合同的變更和終止
1、除《政府采購法》第49條、第50條第二款規定的情形外，本合同一經簽訂，甲乙雙方不得擅自變更、中止或終止合同。
2、本合同終止時，乙方應移交物業管理權，撤出本物業，協助甲方作好物業服務的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業管理的全部檔案資料等。
3、本物業管理合同終止后，在新的物業管理企業接管本物業前，除甲方要求乙方提前撤離外，新老物業管理公司的交接過渡期最長為1個月，在此期間乙方應提供過渡期物業管理服務，過渡期物業管理服務標準和服務費標準不變，由乙方收取；1個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。
第十一條　合同的轉讓
乙方不得擅自部分或全部轉讓其應履行的合同義務。
第十二條  爭議的解決
1、因履行本合同引起的或與本合同有關的爭議，甲、乙雙方應首先通過友好協商解決，如果協商不能解決爭議，則采取以下第（2）種方式解決爭議：
（1）向甲方所在地有管轄權的人民法院提起訴訟；
（2）向南京市仲裁委員會按其仲裁規則申請仲裁。
2、在仲裁期間，本合同應繼續履行。
第十三條   誠實信用
乙方應誠實信用，嚴格按照談判文件要求和承諾履行合同，不向甲方進行商業賄賂或者提供不正當利益。
第十四條   合同生效及其他
1、 本合同自簽訂之日起生效。
2、 本合同一式四份，甲乙雙方各執一份，一份交政府采購中心存檔，一份報送政府采購監督管理部門備案。
3、 政府采購中心為集中采購機構，根據甲方的授權代其采購確定乙方為成交單位，但不承擔本合同規定的甲方的權利和義務。
4、 本合同執行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
5、 本合同應按照中華人民共和國的現行法律進行解釋，條款中如與國家規定、條例有抵觸的，則該條款無效并按國家規定和條例執行，合同的其它條款繼續有效。

甲方（采購人）：   （蓋章）                       乙方（供應商）：    （蓋章）
法定代表人：                                     法定代表人：
委托代理人：                                     委托代理人：
電話：                                           電話：
開戶銀行：                                       開戶銀行：
帳號：                                           帳號：
單位地址：                                       單位地址：
日期：   年     月    日                         日期：   年     月    日

集中采購機構：南京市政府采購中心
項目負責人***
日期： 2008年  月  日

                          第五章  附      件

附件一：
投    標    函

致：南京市政府采購中心
根據貴方NJZC-2008H001號投標邀請，正式授權下述簽字人             (姓名和職務)代表投標人           （投標供應商名稱），提交投標文件正本一式壹份，副本一式肆份。
據此函，簽字人茲宣布同意如下：
1、按招標需求的投標總報價為（大寫）             元人民幣。
2、我們完全理解貴方不一定要接受最低報價的投標或收到的任何投標。
3、我們已詳細審核全部招標文件及其有效補充文件，我們知道必須放棄提出含糊不清或誤解的問題的權利。
4、我們同意從規定的開標日期起遵循本投標文件，并在規定的投標有效期期滿之前均具有約束力。
5、如果在開標后規定的投標有效期內撤回投標，我們的投標保證金貴方不予退還。
6、同意向貴方提供貴方可能要求的與投標有關的任何證據或資料。
7、一旦我方中標，我方將根據招標文件的規定，嚴格履行合同，并保證于承諾的時間完成貨物的啟動、調試等服務，交付采購人驗收、使用。
8、我方將嚴格遵守《中華人民共和國政府采購法》第七十七條規定，若有下列情形之一的，將被處以采購金額5‰以上10‰以下的罰款，列入不良行為記錄名單，在一至三年內禁止參加政府采購活動；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，由工商行政管理機關吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（1）提供虛假材料謀取中標、成交的；
（2）采取不正當手段詆毀、排擠其他供應商的；
（3）與采購人、其它供應商或者采購代理機構惡意串通的；
（4）向采購人、采購代理機構行賄或者提供其他不正當利益的；
（5）未經采購中心同意，在采購過程中與采購人進行協商談判的；
（6）拒絕有關部門監督檢查或提供虛假情況的。
9、與本投標有關的正式通訊地址為：
地   址：                      
電   話：                      
傳   真：                      
投標供應商授權代表姓名（簽字）：        
投標供應商名稱（公章或投標專用章）：                
日    期：       年    月    日

附件二：
法定代表人授權書

南京市政府采購中心：
    本授權書聲明：注冊于                             （投標人住址）的                 （投標人名稱）法定代表人            （法定代表人姓名、職務）代表本公司授權在下面簽字的          （投標人代表姓名、職務）為本公司的合法代理人，就貴方組織的項目名稱                    ，項目編號：NJZC-2008H001號標，以本公司名義處理一切與之有關的事務。
    本授權書于    年  月  日簽字生效，特此聲明。
   
法定代表人簽字：
    被授權人簽字：                   
日        期：        年    月    日

附件三：
資 格 聲 明
1、名稱及其它情況：
（1）投標人名稱：                           
（2）地址：***
電話：                              傳真：***
（3）成立和/或注冊日期：                        
（5）法定代表人及主要負責人***
（8）實收資本：                                
（9）近期資產負債表：（到2006年12月31日）
<1> 固定資產：                         
<2> 流動資金：                         
<3> 長期負債：                         
<4> 短期負債：                         
2、近三年以來承接過二處（含）以上辦公樓物業管理的主要業績（無有效聯系人和聯系方式***
業主名稱、聯系人、聯系方式***
                                                                                              
                                         
                                                                                    
                                         
3、近三年的營業額：
年    份 國    內（萬元） 出    口（萬元） 總    額（萬元）
2004年   
2005年   
2006年   
4、投標人營業執照（經年檢的副本復印件）。
5、本次招標要求的其他資格文件以及投標人認為需要聲明的其他情況：                        
    茲證明上述聲明是真實的、正確的，并提供了全部能提供的資料和數據，我們同意遵照貴方要求出示有關證明文件。
    投標人公章或投標專用章：                        
    投標人代表簽字：                         
日期：    年    月    日  

附件四：
開 標 一 覽 表

投標人全稱（公章或投標專用章）：                                  日期：2008年1月11日
標書編號 2008H001
投標標的名稱 南京市三汊河河口閘管理處管理用房及閘區物業管理
投標人民幣壹年總報價
（按總建筑面積計算） 小寫：        元 投標人民幣單價
（按總建筑面積計算） 小寫：      元/月/平方米
 大寫：        元  大寫：      元/月/平方米
服務時間 2008年2月1日至2009年1月31日（含三個月試管期，試管期滿經采購人考核合格后，合同方為有效）
保證金形式
（銀行本票、匯票、支票或現金） 
備      注 
投標人法定代表人或授權代表（簽字或蓋章）：

填報說明：
1、投標報價應與標書中報價相一致，且不得填報選擇性報價；
2、“開標一覽表”須裝在單獨的封袋內，并標明“開標一覽表”字樣，置于投標文件正本封袋內；
3、請完整、正確、清晰地填寫表中內容，未按規定填報表中內容的，將不予唱標。

附件五：
物業管理方案
投標人應按以下順序編制完整的物業管理方案，以便評審

1、 投標人簡介；
2、 對項目的認識、管理服務定位、管理服務目標及整體設想；
3、 組織構架、人員配備、培訓及管理；
4、擬采取的管理方式、工作計劃及物資裝備計劃；
5、管理服務體系；
6、企業內部管理規章制度、公眾制度；
7、管理服務、接管驗收管理；
8、日常管理服務方案、服務質量標準及措施
9、管理服務重點、難點及其措施；
10、物業檔案資料管理；
11、物業管理費用測算。

附件六：

擬派項目負責人***

一、簡歷

項目編號：NJZC-2008H001
投標人全稱（公章或投標專用章）：                                    日期：2008年1月11日
擬
派
項
目
負
責
人
簡
歷 姓  名  年  齡  學  歷  職  稱 
 
投標人法定代表人或授權代表（簽字或蓋章）：

二、身份證復印件

三、上崗資格證明復印件

附件七：
供應耗材清單
項目編號：NJZC-2008H001
投標人全稱（公章或投標專用章）：                                    日期：2008年1月11日
品    名 數    量 廠    家 單價（人民幣元） 總價（人民幣元）
備    注 
投標人法定代表人或授權代表（簽字或蓋章）：
附件八：

有效期內的企業法人營業執照（事業單位法人登記證）副本復印件（加蓋投標人公章或投標專用章）

附件九：

有效期內的物業管理企業資質證書復印件
（加蓋投標人公章或投標專用章）

附件十：

投標人的業績證明材料復印件（加蓋投標人公章或投標專用章）

附件十一：

投標人提供的其他資料（加蓋投標人公章或投標專用章）